Votre maison en Espagne reste vide plusieurs mois ? Voici ce qu’il faut vérifier dans votre assurance

97 300 logements : l’année record des acheteurs étrangers en Espagne

Si votre logement en Espagne reste vide plusieurs mois par an, il y a fort à parier que votre assurance n’est pas adaptée à cette situation. De nombreux contrats habitation espagnols réduisent ou suppriment la garantie vol dès que le bien est inoccupé plus de 30 ou 60 jours. Et une fuite d’eau que personne ne remarque pendant des semaines ne coûte pas la même chose qu’une fuite coupée en dix minutes. Une assurance maison vide est conçue précisément pour cette situation : elle tient compte du fait que personne ne surveille le bien au quotidien. La bonne nouvelle : vérifier trois clauses précises (l’inoccupation, le vol et la responsabilité civile) suffit à éviter la plupart des problèmes.

Les acheteurs britanniques, néerlandais et allemands sont en tête du classement. Aux Baléares, près d’une vente immobilière sur trois est signée par un acquéreur étranger. Dans la Communauté valencienne et aux Canaries, c’est une sur quatre.

Une grande partie de ces logements sont des résidences secondaires. Des maisons habitées en juillet, en août, peut-être à Pâques. Le reste de l’année, elles restent fermées, volets baissés, eau coupée. Ou pas coupée, ce qui est pire.

Dans notre cabinet de courtage, nous le constatons de plus en plus : des propriétaires qui vivent à Londres, à Berlin ou à Amsterdam et possèdent une maison sur la côte espagnole où ils ne mettent les pieds que huit semaines par an. Lorsque nous les interrogeons sur leur assurance, la réponse est presque toujours la même. Ils ont gardé le contrat que la banque ou l’agence immobilière leur avait recommandé le jour de l’achat. Jamais révisé depuis.

Passons en revue les risques auxquels un logement est exposé lorsqu’il reste vide plusieurs mois, les limites cachées dans bien des contrats standard, et les garanties qui font une vraie différence lorsque le propriétaire vit dans un autre pays.

Un logement vide n’est pas exposé aux mêmes risques qu’un logement occupé

Le problème n’est pas que la maison soit vide. Le problème, c’est de l’assurer comme si quelqu’un y vivait toute l’année.

Dans une résidence principale, une fuite d’eau se repère en quelques minutes. Dans une maison de vacances fermée depuis octobre, cette même fuite peut couler goutte à goutte jusqu’à Pâques. Le dégât des eaux est de loin le sinistre le plus fréquent dans les logements espagnols : les assureurs habitation ont traité 8,4 millions de sinistres en 2024, dont 3,4 millions de dégâts des eaux, selon l’UNESPA, l’association espagnole des assureurs. Un toutes les trois secondes.

À cela s’ajoutent les risques qui augmentent précisément parce qu’il n’y a personne :

• Le vol. Une maison plongée dans le noir pendant des mois, avec une boîte aux lettres qui déborde, est une cible facile à repérer. Et de nombreux contrats limitent justement la garantie dans ce cas de figure.
• Les dommages électriques. Les surtensions et les orages qui endommagent l’électroménager et la climatisation, sans personne pour débrancher quoi que ce soit.
• Les événements climatiques. Une tuile descellée après une tempête devient une fuite de six mois si personne ne monte vérifier.
• Le squat. Un risque propre aux logements inoccupés en Espagne, qui a sa propre réponse assurantielle. Interrogez-nous à ce sujet lorsque vous demandez votre devis.

Aucun de ces risques n’est nouveau. Ce qui change, c’est le temps qui s’écoule avant que quelqu’un ne s’en aperçoive. Et en assurance, le temps, c’est de l’argent : un sinistre qui s’aggrave faute d’avoir été détecté à temps coûte plus cher, donne lieu à davantage de litiges et met plus longtemps à être réparé.

Tous les contrats ne conviennent pas à une résidence secondaire

Les contrats habitation espagnols standard sont pensés pour les résidences principales. Lorsque la maison est une résidence secondaire, trois limites apparaissent, que presque personne ne lit avant qu’il n’arrive quelque chose :

1. La clause d’inoccupation. De nombreux contrats réduisent ou annulent la garantie vol si le bien reste inoccupé plus de 30, 60 ou 72 jours consécutifs. Certains étendent cette restriction au dégât des eaux.
2. Les mesures de sécurité exigées. Barreaux aux fenêtres, porte blindée ou alarme reliée à un centre de télésurveillance. Si le contrat suppose qu’elles existent alors que ce n’est pas le cas, l’assureur peut réduire l’indemnisation.
3. Les sous-limites sur le contenu. Le mobilier de valeur, les œuvres d’art ou le matériel audiovisuel sont souvent plafonnés, par objet, bien en dessous de leur valeur réelle.

Aucune de ces clauses n’est abusive. Elles reflètent le fait qu’une maison vide représente un risque différent. La vraie question est ailleurs : votre contrat tient-il compte de ce risque, ou se contente-t-il de l’exclure ?

Une assurance maison vide : les garanties qui comptent quand vous vivez dans un autre pays

Une assurance maison vide digne de ce nom existe : il s’agit de contrats conçus spécifiquement pour les résidences secondaires de clients internationaux. Ce ne sont pas ceux qu’on vous propose par défaut quand vous signez votre prêt immobilier espagnol. Voici les garanties qui les distinguent.

Bâtiment et contenu, œuvres d’art comprises

Le capital assuré sur le bâtiment doit refléter le coût réel de reconstruction, et non le prix d’achat. Et le montant du contenu doit inclure ce qui se trouve réellement à l’intérieur : mobilier, décoration, équipements. Les contrats destinés aux propriétaires internationaux intègrent généralement les œuvres d’art et les objets de collection dans le capital contenu, sans plafond par objet. Les bijoux, en revanche, sont presque toujours exclus. Mieux vaut le savoir avant qu’après.

Une responsabilité civile élevée

Un incendie qui se propage chez le voisin. Un morceau de façade qui se détache. Une fuite qui ravage l’appartement du dessous pendant que vous êtes à 2 000 kilomètres de là. La responsabilité civile, c’est la garantie qui répond pour vous, et dans un logement sans surveillance quotidienne, elle doit être généreuse. Dans les contrats spécialisés pour ce profil, nous avons vu des plafonds de 7,5 M€, contre les 150 000 à 300 000 € habituels des contrats espagnols standard.

Les dommages accidentels

La plupart des assurances habitation en Espagne couvrent une liste fermée d’événements : incendie, eau, vol, intempéries. La garantie dommages accidentels fonctionne à l’inverse : elle couvre l’accident imprévu qui ne rentre dans aucune liste. Elle est rare sur le marché espagnol et très appréciée de quiconque ne peut pas surveiller sa maison toutes les semaines.

Les frais de déplacement d’urgence

Si un événement grave survient et que vous devez être sur place, certains contrats prennent en charge le trajet depuis votre pays de résidence. Cela peut sembler un détail. Quand il faut réserver un vol pour le lendemain au mois d’août, ça n’en est pas un.

Un contrat rédigé en anglais

Signer un contrat d’assurance dans une langue que l’on ne maîtrise pas, c’est signer à l’aveugle. Il existe des contrats pour propriétaires étrangers rédigés intégralement en anglais, avec une gestion des sinistres également en anglais. Pour un propriétaire britannique, allemand ou néerlandais, cela change la relation avec son assurance du début à la fin.

Un cas réel issu de notre cabinet, chiffré cette semaine même : une maison de 250 m² sur la côte, propriétaire non-résident, 600 000 € de capital bâtiment, 66 000 € de contenu œuvres d’art comprises, dommages accidentels, 7,5 M€ de responsabilité civile et garantie déplacement d’urgence. Prime annuelle : moins de 1 000 €. Avec le contrat rédigé en anglais.

Nous avons une page dédiée détaillant entièrement ce type d’assurance : assurance résidence secondaire en Espagne pour propriétaires étrangers.

Puis-je assurer mon logement en Espagne si je vis à l’étranger ?

Oui. Ni votre nationalité ni votre pays de résidence ne vous empêchent d’assurer un logement en Espagne. Ce qui change, c’est l’aspect pratique.

Un propriétaire non-résident a besoin de trois choses qu’un contrat classique ne résout pas toujours :

• Une souscription à distance avec des documents de n’importe quel pays. Un passeport ou une pièce d’identité de votre pays d’origine ; dans bien des cas, vous n’avez même pas besoin d’un NIE espagnol.
• Une gestion des sinistres sans votre présence. Quelqu’un doit ouvrir la porte à l’expert, s’occuper du plombier et envoyer les photos. Ce quelqu’un ne peut pas être vous, depuis Manchester.
• Une communication dans votre langue. Des conditions du contrat jusqu’au formulaire de déclaration de sinistre.

C’est là qu’un cabinet de courtage fait la différence par rapport à un achat en direct : nous sommes en Espagne, nous parlons à l’assureur, nous gérons la réparation et nous vous tenons informé. Vous n’avez pas à vous déplacer.

Et si vous louez aussi la maison une partie de l’année (de plus en plus de propriétaires le font), le risque change encore et il vous faut autre chose. Dites-le-nous au moment de votre demande de devis et nous en tiendrons compte.

Sept questions auxquelles vous devriez pouvoir répondre dès aujourd’hui

Voici la liste que nous passons en revue avec chaque propriétaire étranger qui nous apporte son contrat. Elle fonctionne tout aussi bien comme auto-évaluation :

1. Combien de mois par an votre logement reste-t-il inoccupé ?
2. Votre contrat maintient-il la garantie vol pendant que la maison est vide ? Jusqu’à combien de jours ?
3. Quelles mesures de sécurité votre contrat exige-t-il ? Sont-elles toutes réellement installées ?
4. Le capital contenu reflète-t-il ce qui se trouve vraiment dans la maison ?
5. Possédez-vous des œuvres d’art, des antiquités ou du mobilier de valeur ? Sont-ils déclarés ?
6. Savez-vous qui appeler en cas de sinistre alors que vous êtes à 2 000 kilomètres de là ?
7. Comprenez-vous le contrat que vous avez signé ? Est-il dans votre langue ?

Si vous avez hésité sur plus de deux questions, votre assurance mérite une révision. Non parce qu’elle est mauvaise. Mais parce qu’elle protège sans doute une maison qui n’est pas la vôtre : celle où quelqu’un vit toute l’année.

Une révision à temps ne coûte rien

Lorsqu’un bien sert de résidence secondaire, ses besoins en assurance diffèrent de ceux d’une résidence principale. Ni plus grands ni plus petits : différents. L’erreur la plus coûteuse que nous voyons n’est pas de souscrire le mauvais contrat. C’est de ne jamais le réviser et de croire qu’une assurance maison vide n’est pas nécessaire tant que rien n’arrive.

Chez Sure Service, nous conseillons les particuliers depuis 1985, et de plus en plus souvent des propriétaires qui vivent hors d’Espagne. La révision de votre contrat actuel est gratuite, elle se fait à distance, et nous vous remettons les conclusions par écrit, dans votre langue.

Avant de décider quoi que ce soit, vous pouvez lire ce que nos clients disent de nous sur notre page d’avis clients (en espagnol).

Questions fréquentes

Paula Modroño Rodríguez
Responsable de la distribution d’assurances — Courtier d’assurances Sure Service · Las Rozas (Madrid) et Palencia, Espagne
Cela fait des années que nous assurons des logements pour des clients qui vivent hors d’Espagne, et la question est toujours la même : qui s’occupe de ma maison quand je n’y suis pas ? Si vous souhaitez que nous révisions votre contrat actuel, ou que nous préparions une proposition dans votre langue, écrivez-moi à info@sureservice.es ou appelez le +34 916 304 285. La révision est gratuite et sans engagement. Mise à jour : 2 juin 2026.