Hace un año entró en vigor el reglamento que ha cambiado las reglas en tu nave industrial
El 10 de mayo de 2025 entró en vigor el Real Decreto 164/2025, que aprobó el nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales y derogó el reglamento que estuvo vigente durante 21 años. Desde el 10 de noviembre de ese mismo año aplican a las naves existentes las obligaciones operativas: mantenimiento, inspecciones cada cinco años por organismo de control habilitado y régimen sancionador. Doce meses después, muchas empresas siguen funcionando como si nada hubiera cambiado y otras descubrirán las consecuencias el día de la inspección o del próximo siniestro. Tener el seguro renovado no compensa una nave que no superaría una inspección.
El reglamento sustituido es el RD 2267/2004. En su día marcó cómo se diseñaban, instalaban y mantenían los sistemas contra incendios en miles de naves españolas. La realidad de 2026 ya no se parece a la de hace dos décadas. Más carga de fuego almacenada por metro cuadrado, automatización en líneas de producción, paneles fotovoltaicos en cubierta, baterías de gran formato en talleres y centros logísticos cuya rotación duplica o triplica la de hace 15 años.
Cumplir hace veinte años no es lo mismo que cumplir hoy.
Llevamos meses revisando con clientes industriales el impacto del nuevo reglamento sobre sus pólizas. La conversación se repite. Capitales que no se actualizan desde antes de la pandemia, pérdida de beneficios sin contratar, instalaciones contra incendios que están «ahí» pero sin revisión documental al día. Vamos a explicar qué obliga el RD 164/2025, qué pasa si la inspección de la OCA detecta deficiencias y por qué la póliza puede no responder como el empresario espera.
- Qué es el RD 164/2025 y a quién obliga
- Naves antiguas: cumplir hace veinte años no es cumplir hoy
- Inspecciones cada 5 años por OCA
- Qué pasa si la OCA detecta deficiencias
- Coste real de adaptar una nave industrial
- Implicaciones legales del incumplimiento
- Tener póliza no equivale a estar protegido
- 12 puntos para revisar antes que lo haga la OCA
- Preguntas frecuentes
Qué es el RD 164/2025 y a quién obliga
El Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, fue publicado en el BOE núm. 87 del 10 de abril de 2025 y entró en vigor un mes después. Aprueba el nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales y deroga el RD 2267/2004, vigente desde diciembre de 2004.
El alcance es horizontal: aplica a cualquier sector industrial. Fábricas, talleres, almacenes, centros logísticos, plantas de transformación y servicios auxiliares de actividad industrial entran dentro del ámbito. La norma fija requisitos de diseño, construcción, uso, mantenimiento e instalaciones de protección contra incendios. También exige documentación técnica, certificaciones, control documental y, lo que más afecta a empresas existentes, inspecciones periódicas por organismo de control habilitado.
El régimen transitorio distingue dos planos. Las exigencias técnicas constructivas no obligan a reformar lo construido bajo la norma anterior salvo en ampliaciones, reformas que aumenten superficie o nivel de riesgo, o cambio de actividad. Pero las obligaciones operativas (mantenimiento, inspecciones quinquenales, régimen sancionador) entraron en juego seis meses después de la entrada en vigor del nuevo reglamento. Es decir, desde el 10 de noviembre de 2025 el titular de cualquier establecimiento industrial está sujeto al nuevo marco operativo.
Naves antiguas: cumplir hace veinte años no es cumplir hoy
Este es el punto que más cuesta explicar a empresarios que llevan dos o tres décadas en la misma instalación. Una nave construida en 2005 cumplió en su momento el RD 2267/2004. Eso es indiscutible. Pero entre la fecha de proyecto y hoy probablemente ha cambiado todo lo demás.
La actividad ha evolucionado. Donde antes había estanterías ligeras hoy hay racks de cuatro alturas con plástico, papel o producto inflamable. La maquinaria es otra. Hornos eléctricos, líneas automatizadas, baterías de litio para carretillas eléctricas, cargadores de gran potencia, sistemas de almacenamiento energético. Todo eso modifica la carga de fuego que se calculó en su día. Y el cálculo determinaba el nivel de riesgo intrínseco, las exigencias de sectorización, los caudales mínimos de los sistemas de protección y los recorridos de evacuación.
Lo que vemos con frecuencia en revisiones técnicas que coordinamos con ingenierías:
- BIEs sin presión suficiente porque el hidrante se construyó para el riesgo inicial y la actividad ha cambiado.
- Sectorización efectiva alterada por estanterías o maquinaria que han ocupado pasillos previstos para corte de fuego.
- Recorridos de evacuación tapados con producto, paletas o tránsito de carretillas.
- Sistemas instalados sin revisiones documentales o con revisiones hechas pero no archivadas.
- Cambios de uso no comunicados: ampliaciones internas, subdivisiones, despachos en altillo.
El riesgo no está en no tener sistemas. Está en tenerlos sin presión, sin mantener y sin documentar.
El día de la inspección, esa diferencia entre lo proyectado y lo real es justo lo que se mide.
Inspecciones cada 5 años por organismo de control habilitado
El nuevo reglamento mantiene y refuerza el papel de los organismos de control habilitados. La inspección periódica por OCA pasa a ser una obligación clara y con calendario definido en el Anexo II del reglamento, que fija las periodicidades según el tipo de establecimiento y de instalación. Para el grueso de las empresas industriales ese ciclo es quinquenal.
La inspección no es un trámite documental. Se comprueba el estado real de la protección activa (BIEs, rociadores, detectores, sistemas de alarma, extintores, columnas secas), de la protección pasiva (sectorización, puertas cortafuego, comportamiento de los elementos constructivos), del mantenimiento documental, y de que la actividad declarada coincida con la actividad real desarrollada en el establecimiento.
Sale a la luz lo que llevaba años «tapado». Empresarios que descubren que el último mantenimiento documentado de los rociadores es de 2019. Que el grupo de presión de las BIEs nunca se probó a caudal nominal. Que la actividad real implica almacenamiento clase A nivel medio cuando la memoria proyectó nivel bajo.
En los primeros meses tras el fin del periodo transitorio, las OCAs encuentran con frecuencia deficiencias en establecimientos que llevaban años sin revisión técnica externa. La mayor parte no son temas constructivos: son mantenimiento, presión de agua, documentación y coherencia con la actividad real.
Qué pasa si la OCA detecta deficiencias
El reglamento clasifica las deficiencias y obliga al titular a subsanarlas. Las leves se corrigen en plazo y se acreditan ante la propia OCA. Las significativas requieren plan de subsanación, intervención técnica y, en muchos casos, paralización temporal de parte de la actividad mientras se ejecutan las medidas correctoras.
Si las deficiencias significativas no se corrigen en el plazo fijado, el organismo de control debe emitir un certificado negativo y comunicarlo al órgano competente de la comunidad autónoma. A partir de ahí entra en juego la administración industrial autonómica y, según el caso, el procedimiento sancionador.
El problema empresarial real no es el papel. Es el coste y el tiempo de subsanación.
Coste real de adaptar una nave industrial
Adecuar una nave existente al nuevo marco no es cambiar un extintor. Cuando hay deficiencias significativas, los conceptos que aparecen en presupuesto son otros.
Costes directos
Obras civiles para sectorización, instalación o sustitución de sistemas activos (rociadores, BIEs, detección, alarma), depósito de agua y grupo de presión cuando el caudal disponible es insuficiente, adecuación de puertas cortafuego, ingeniería, dirección de obra, certificaciones y nuevas memorias técnicas. En naves grandes los importes alcanzan cifras de cinco o seis dígitos sin esfuerzo.
Costes indirectos
Parada total o parcial de la actividad durante la obra. Reorganización del almacén. Traslado temporal de mercancía. Pérdida de facturación. Penalizaciones contractuales con clientes que dependen de plazos de entrega. Pérdida de competitividad mientras se opera por debajo de capacidad.
Implicaciones legales del incumplimiento
El régimen sancionador del reglamento se enmarca en la Ley 21/1992 de Industria, sin perjuicio de las responsabilidades específicas en materia de prevención de riesgos laborales si los incumplimientos afectan a la seguridad de los trabajadores. Las sanciones por infracciones graves o muy graves en materia de seguridad industrial pueden ser sustanciales y, en cualquier caso, llevan aparejada la obligación de subsanar.
Pero lo más relevante para una empresa no es el escenario administrativo limpio. Es lo que ocurre si hay un siniestro y la administración o la aseguradora reconstruyen lo que pasó. Si la causa o la magnitud del siniestro guardan relación con incumplimientos del reglamento, con falta de mantenimiento o con instalaciones que no estaban en estado operativo, la empresa se enfrenta a posibles responsabilidades civiles frente a terceros, a posibles responsabilidades laborales si hay daño a empleados y a un proceso de peritación complicado.
Seguro de nave industrial: tener póliza no equivale a estar protegido
Aquí entra el papel de la correduría. El seguro de empresa industrial no es un producto cerrado. Es un conjunto de coberturas que tienen que reflejar lo que la empresa hace de verdad, con los capitales que corresponden y con las garantías que tienen sentido para ese riesgo.
Lo que vemos en las pólizas que revisamos:
Capitales desactualizados
El continente lleva años sin revisar. La maquinaria también. Las existencias se calcularon antes de la última ampliación de stock. En siniestro se aplica la regla proporcional y la indemnización se reduce. Es lo que se conoce como infraseguro y no es un tecnicismo: es un recorte directo en lo que cobras.
Actividad real distinta de la declarada
La póliza se contrató para una actividad concreta. La empresa ha incorporado un proceso nuevo, un almacenamiento adicional o un equipamiento que cambia el riesgo. Si no se ha comunicado, hay agravación del riesgo no informada. La aseguradora puede reducir la indemnización en la proporción correspondiente.
Mantenimiento de PCI sin documentar
En siniestro de incendio, la primera petición del perito es la documentación de mantenimiento de los sistemas de protección contra incendios. Si no existe, o existe pero no está al día, se abre discusión. No siempre se traduce en rechazo, pero sí en demoras, descuentos y conflicto.
Responsabilidad civil corta
La RC general suele estar contratada con capitales pensados para empresas de hace una década. Frente a daños a terceros derivados de un incendio que se propaga a una nave colindante, esos capitales se quedan cortos rápido.
La gran olvidada: pérdida de beneficios
Es la cobertura que más recomendamos revisar y la que menos contratan las pymes industriales. Cubre la facturación que la empresa deja de ingresar mientras la actividad está paralizada por el siniestro. Si la nave arde y la empresa tarda meses en volver a producir, las existencias y la maquinaria las paga el seguro de daños. Pero esos meses de facturación perdida solo los cubre la garantía de pérdida de beneficios. Lo vimos también con claridad tras el gran apagón eléctrico de abril de 2025: el daño material no era el problema; el problema era la actividad parada.
Un incendio puede destruir una nave. La falta de pérdida de beneficios puede destruir el negocio.
¿Tu seguro refleja la nave que tienes hoy?
Revisamos contigo capitales, actividad declarada, pérdida de beneficios y RC, y te decimos qué cambiarías antes de la próxima inspección o del próximo siniestro.
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12 puntos para revisar antes que lo haga la OCA
Una lista operativa que cualquier empresario industrial puede contestar en una mañana. Si más de tres respuestas son «no sé», toca sentarse con el técnico, con la asesoría jurídica y con la correduría.
- ¿Cuándo fue la última inspección reglamentaria por OCA en mi establecimiento?
- ¿Está al día y archivado el mantenimiento documental de extintores, BIEs, rociadores, detección y alarma?
- ¿Las BIEs tienen probada la presión y caudal nominal en la última revisión?
- ¿La actividad real coincide con la declarada en la memoria técnica original?
- ¿Ha aumentado el almacenamiento, la carga de fuego o la subdivisión de espacios desde la última actualización?
- ¿Se han incorporado procesos, máquinas o instalaciones (placas, baterías, hornos) sin actualizar la documentación?
- ¿Los recorridos de evacuación están libres y señalizados?
- ¿Están actualizados los capitales asegurados de continente, contenido, maquinaria y existencias?
- ¿Tengo contratada la cobertura de pérdida de beneficios y con qué periodo de indemnización?
- ¿La RC general cubre daños a terceros derivados de propagación a naves colindantes?
- ¿La póliza contempla la actividad y los procesos que de verdad realizo hoy?
- ¿Existe un plan mínimo de continuidad si la nave queda inutilizable durante meses?
Preguntas frecuentes
¿A quién obliga el Real Decreto 164/2025?
A los titulares de cualquier establecimiento industrial: fábricas, talleres, almacenes, centros logísticos y servicios auxiliares de actividad industrial. El alcance es horizontal e incluye tanto instalaciones nuevas como existentes, con distinto régimen para cada caso.
¿Cada cuánto hay que pasar la inspección de incendios en una nave industrial?
El Anexo II del nuevo reglamento fija periodicidades de inspección por organismo de control habilitado. Para el grueso de las empresas industriales el ciclo es de cinco años, sin perjuicio de las revisiones de mantenimiento más frecuentes que correspondan a cada equipo.
¿Tengo que adaptar mi nave si es anterior al RD 164/2025?
Las exigencias constructivas no obligan a reformar lo construido bajo la norma anterior, salvo si hay ampliación, reforma que aumente superficie o nivel de riesgo, o cambio de actividad. Las obligaciones de mantenimiento, inspección y régimen sancionador sí aplican a las naves existentes desde el 10 de noviembre de 2025.
¿Qué pasa si tengo el seguro al día pero la nave no cumple la normativa?
El incumplimiento normativo no anula el seguro de forma automática, pero abre frentes en la peritación. La falta de mantenimiento documentado, la agravación del riesgo no comunicada o el infraseguro pueden traducirse en demoras, descuentos o discusión sobre la cobertura. Lo prudente es revisar la póliza antes del siniestro, no después.
¿Qué es la pérdida de beneficios y por qué es clave en una empresa industrial?
Es la cobertura que indemniza la facturación que la empresa deja de ingresar mientras la actividad está paralizada por un siniestro. El seguro de daños paga reconstruir nave y maquinaria, pero los meses de actividad perdida solo se cubren si la pérdida de beneficios está contratada. Es la garantía que más diferencia un negocio que sobrevive a un incendio de uno que cierra.
¿La correduría sustituye al ingeniero o a la OCA?
No. La correduría no realiza inspecciones reglamentarias ni proyectos técnicos. Lo que aporta es la revisión del lado asegurador del riesgo: capitales, actividad declarada, garantías contratadas, pérdida de beneficios, RC. Coordinamos con tu ingeniería y con la OCA cuando hace falta, pero el cumplimiento técnico es competencia de los profesionales habilitados para ello.
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