Steht Ihr Haus in Spanien monatelang leer? Das sollten Sie in Ihrer Versicherung prüfen
97.300 Immobilien: das Rekordjahr für ausländische Käufer in Spanien
Wenn Ihr Haus in Spanien mehrere Monate im Jahr leer steht, ist Ihre Versicherung mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht darauf ausgelegt. Viele spanische Wohngebäudeversicherungen kürzen oder streichen den Diebstahlschutz, sobald die Immobilie länger als 30 oder 60 Tage unbewohnt ist. Und ein Wasserschaden, den wochenlang niemand bemerkt, kostet eben nicht dasselbe wie einer, der nach zehn Minuten abgestellt wird. Die gute Nachricht: Eine Zweitwohnsitz-Versicherung ist genau dafür gedacht – wer drei konkrete Klauseln prüft (Leerstand, Diebstahl und Haftpflicht), verhindert die meisten Probleme.
Immobilien wurden 2025 von ausländischen Staatsbürgern in Spanien gekauft, 13,8 % aller Immobilienverkäufe in diesem Jahr, laut dem spanischen Verband der Grundbuchführer (Colegio de Registradores).
Britische, niederländische und deutsche Käufer führen die Liste an. Auf den Balearen wird fast jeder dritte Immobilienverkauf von einem ausländischen Käufer unterschrieben. In der Region Valencia und auf den Kanarischen Inseln ist es jeder vierte.
Ein großer Teil dieser Immobilien sind Zweitwohnsitze. Häuser, die im Juli genutzt werden, im August, vielleicht zu Ostern. Den Rest des Jahres bleiben sie verschlossen, die Rollläden unten, das Wasser abgestellt. Oder eben nicht abgestellt, was schlimmer ist.
In unserer Maklerfirma sehen wir es immer häufiger: Eigentümer, die in London, Berlin oder Amsterdam leben und ein Haus an der spanischen Küste besitzen, das sie acht Wochen im Jahr betreten. Wenn wir nach ihrer Versicherung fragen, lautet die Antwort fast immer gleich. Sie haben die Police, die ihnen die Bank oder der Makler am Kauftag empfohlen hat. Seither nie wieder geprüft.
Gehen wir die Risiken durch, denen ein Haus ausgesetzt ist, wenn es monatelang leer steht, die in vielen Standardpolicen versteckten Einschränkungen und den Versicherungsschutz, der wirklich einen Unterschied macht, wenn der Eigentümer in einem anderen Land lebt.
- Ein leeres Haus ist nicht denselben Risiken ausgesetzt wie ein bewohntes
- Nicht jede Police passt zu einem Zweitwohnsitz
- Der Versicherungsschutz, auf den es ankommt, wenn Sie in einem anderen Land leben
- Kann ich mein spanisches Haus versichern, wenn ich im Ausland lebe?
- Sieben Fragen, die Sie heute beantworten können sollten
- Eine rechtzeitige Überprüfung kostet nichts
- Häufig gestellte Fragen
Ein leeres Haus ist nicht denselben Risiken ausgesetzt wie ein bewohntes
Das Problem ist nicht, dass das Haus leer steht. Das Problem ist, es so zu versichern, als würde dort jemand das ganze Jahr über wohnen.
In einem Hauptwohnsitz wird ein Wasserschaden in Minuten entdeckt. In einem seit Oktober verschlossenen Ferienhaus kann derselbe Schaden bis Ostern weitertropfen. Wasser ist mit Abstand der häufigste Schadensfall in spanischen Häusern: Die Wohngebäudeversicherer bearbeiteten 2024 8,4 Millionen Schadensfälle, und 3,4 Millionen davon waren Wasserschäden, laut UNESPA, dem spanischen Versicherungsverband. Einer alle drei Sekunden.
Hinzu kommen die Risiken, die gerade deshalb wachsen, weil niemand da ist:
- Diebstahl. Ein monatelang dunkles Haus mit einem überfüllten Briefkasten ist ein erkennbares Ziel. Und viele Policen schränken den Schutz genau in diesem Szenario ein.
- Elektrische Schäden. Überspannungen und Gewitter, die Haushaltsgeräte und Klimaanlagen beschädigen, ohne dass jemand da ist, um etwas vom Netz zu nehmen.
- Wetterereignisse. Ein nach einem Sturm gelöster Dachziegel wird zu einem sechs Monate andauernden Leck, wenn niemand hinaufsteigt, um nachzusehen.
- Hausbesetzung. Ein für unbewohnte Immobilien in Spanien spezifisches Risiko, für das es eine eigene Versicherungslösung gibt. Sprechen Sie uns darauf an, wenn Sie Ihr Angebot anfordern.
Keines dieser Risiken ist neu. Was sich ändert, ist, wie lange es dauert, bis jemand es bemerkt. Und in der Versicherung ist Zeit Geld: Schäden, die sich durch späte Entdeckung verschlimmern, kosten mehr, geben mehr Anlass zu Streit und brauchen länger zur Reparatur.
Nicht jede Police taugt als Zweitwohnsitz-Versicherung
Standardmäßige spanische Wohngebäudeversicherungen sind auf Hauptwohnsitze ausgelegt und eignen sich nur selten als echte Zweitwohnsitz-Versicherung. Wenn das Haus ein Zweitwohnsitz ist, treten drei Einschränkungen zutage, die fast niemand liest, bis etwas passiert:
- Die Leerstandsklausel. Viele Policen kürzen oder streichen den Diebstahlschutz, wenn die Immobilie länger als 30, 60 oder 72 aufeinanderfolgende Tage unbewohnt bleibt. Manche dehnen diese Einschränkung auf Wasserschäden aus.
- Geforderte Sicherheitsvorkehrungen. Fenstergitter, eine Sicherheitstür oder eine an eine Alarmzentrale angeschlossene Alarmanlage. Setzt die Police deren Vorhandensein voraus und sind sie nicht da, kann der Versicherer die Auszahlung kürzen.
- Höchstgrenzen für den Hausrat. Wertvolle Möbel, Kunstwerke oder audiovisuelle Geräte haben oft Höchstgrenzen pro Gegenstand, die weit unter ihrem tatsächlichen Wert liegen.
Achten Sie in Ihrer spanischen Police auf die Wörter deshabitada, desocupación oder inhabitada. Dort verbirgt sich in der Regel das Kleingedruckte, das für einen Zweitwohnsitz wirklich zählt.
Keine dieser Klauseln ist unzulässig. Sie spiegeln die Tatsache wider, dass ein leeres Haus ein anderes Risiko darstellt. Die eigentliche Frage ist eine andere: Berücksichtigt Ihre Police dieses Risiko oder schließt sie es schlicht aus?
Der Versicherungsschutz, auf den es ankommt, wenn Sie in einem anderen Land leben
Es gibt Policen, die speziell für Ferienhäuser im Besitz internationaler Kunden konzipiert sind. Es sind nicht die, die Ihnen standardmäßig angeboten werden, wenn Sie Ihren spanischen Hypothekenvertrag unterschreiben. Das ist der Versicherungsschutz, der sie auszeichnet.
Gebäude und Hausrat, einschließlich Kunst
Die Versicherungssumme für das Gebäude sollte die tatsächlichen Wiederaufbaukosten widerspiegeln, nicht den Kaufpreis. Und die Summe für den Hausrat sollte das einschließen, was sich wirklich darin befindet: Möbel, Dekoration, Geräte. Policen für internationale Eigentümer schließen üblicherweise Kunstwerke und Sammlerstücke in die Hausratsumme ein, ohne Höchstgrenze pro Gegenstand. Schmuck hingegen ist fast immer ausgeschlossen. Besser, man weiß das vorher und nicht hinterher.
Hohe Privathaftpflicht
Ein Feuer, das auf das Nachbargrundstück übergreift. Ein sich lösendes Fassadenteil. Ein Leck, das die darunterliegende Wohnung ruiniert, während Sie 2.000 Kilometer entfernt sind. Die Privathaftpflicht ist der Schutz, der für Sie einsteht, und in einem Haus ohne tägliche Aufsicht sollte sie großzügig bemessen sein. In Spezialpolicen für dieses Profil haben wir Deckungssummen von 7,5 Mio. € gesehen, gegenüber den 150.000 bis 300.000 €, die für spanische Standardpolicen typisch sind.
Unbenannte Gefahren (Allgefahrendeckung)
Die meisten Wohngebäudeversicherungen in Spanien decken eine geschlossene Liste von Ereignissen ab: Feuer, Wasser, Diebstahl, Wetter. Die Allgefahrendeckung funktioniert umgekehrt: Sie deckt das unvorhergesehene Missgeschick ab, das in keine Liste passt. Auf dem spanischen Markt ist sie selten und bei allen sehr geschätzt, die ihr Haus nicht jede Woche kontrollieren können.
Notfall-Reisekosten
Wenn etwas Ernsthaftes passiert und Sie vor Ort sein müssen, übernehmen manche Policen die Reise aus Ihrem Wohnsitzland. Es klingt nach einer Nebensächlichkeit. Wenn Sie im August einen Flug für den nächsten Tag buchen müssen, ist es das nicht.
Eine auf Deutsch verfasste Police
Einen Versicherungsvertrag in einer Sprache zu unterschreiben, die man nicht beherrscht, heißt blind zu unterschreiben. Es gibt Policen für ausländische Eigentümer, die vollständig auf Englisch verfasst sind, wobei auch Schadensfälle auf Englisch abgewickelt werden. Für einen britischen, deutschen oder niederländischen Eigentümer verändert das die Beziehung zu seiner Versicherung von Grund auf.
Ein echter Fall aus unserer Maklerfirma, diese Woche kalkuliert: ein 250 m² großes Haus an der Küste, Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien, 600.000 € Gebäudeversicherungssumme, 66.000 € Hausrat einschließlich Kunst, Allgefahrendeckung, 7,5 Mio. € Privathaftpflicht und Notfall-Reisekostendeckung. Jahresprämie: unter 1.000 €. Mit auf Englisch verfasster Police.
Wir haben eine eigene Seite mit allen Details zu dieser Art von Versicherung: Ferienhausversicherung in Spanien für ausländische Eigentümer.
Kann ich mein spanisches Haus versichern, wenn ich im Ausland lebe?
Ja. Weder Ihre Staatsangehörigkeit noch Ihr Wohnsitzland hindern Sie daran, ein Haus in Spanien zu versichern. Was sich ändert, ist die praktische Seite.
Ein Eigentümer ohne Wohnsitz in Spanien braucht drei Dinge, die eine herkömmliche Police nicht immer löst:
- Abschluss aus der Ferne mit Dokumenten aus jedem Land. Ein Reisepass oder Personalausweis aus Ihrem Heimatland; in vielen Fällen brauchen Sie nicht einmal eine spanische NIE.
- Schadensabwicklung, ohne dass Sie vor Ort sind. Jemand muss dem Sachverständigen die Tür öffnen, sich um den Klempner kümmern und die Fotos schicken. Dieser Jemand können nicht Sie aus Manchester sein.
- Kommunikation in Ihrer Sprache. Vom Wortlaut der Police bis zum Schadensformular.
Genau hier macht eine Maklerfirma im Vergleich zum Direktabschluss den Unterschied: Wir sind in Spanien, wir sprechen mit dem Versicherer, wir koordinieren die Reparatur und wir sagen Ihnen, wie es gelaufen ist. Sie müssen nicht reisen.
Wenn Sie das Haus zudem für einen Teil des Jahres vermieten (immer mehr Eigentümer tun das), ändert sich das Risiko erneut und Sie brauchen etwas anderes. Sagen Sie es uns, wenn Sie Ihr Angebot anfordern, und wir berücksichtigen es.
Sieben Fragen, die Sie heute beantworten können sollten
Das ist die Liste, die wir mit jedem ausländischen Eigentümer durchgehen, der uns seine Police bringt. Sie eignet sich genauso gut zur Selbstprüfung:
- Wie viele Monate im Jahr steht Ihr Haus unbewohnt?
- Bleibt der Diebstahlschutz Ihrer Police bestehen, während das Haus leer steht? Bis zu wie vielen Tagen?
- Welche Sicherheitsvorkehrungen verlangt Ihre Police? Sind sie tatsächlich alle installiert?
- Spiegelt die Hausratsumme wider, was sich wirklich im Haus befindet?
- Besitzen Sie Kunst, Antiquitäten oder wertvolle Möbel? Sind sie angegeben?
- Wissen Sie, wen Sie anrufen müssen, wenn es einen Schaden gibt und Sie 2.000 Kilometer entfernt sind?
- Verstehen Sie die Police, die Sie unterschrieben haben? Ist sie in Ihrer Sprache?
Wenn Sie bei mehr als zwei Fragen gezögert haben, verdient Ihre Versicherung eine Überprüfung. Nicht, weil sie schlecht ist. Sondern weil sie wahrscheinlich ein Haus schützt, das nicht Ihres ist: eines, in dem das ganze Jahr über jemand wohnt.
Eine rechtzeitige Überprüfung kostet nichts
Wird eine Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt, unterscheidet sich ihr Versicherungsbedarf von dem eines Hauptwohnsitzes: Eine durchdachte Zweitwohnsitz-Versicherung deckt genau das ab. Nicht größer oder kleiner: anders. Der teuerste Fehler, den wir sehen, ist nicht der Abschluss der falschen Police. Es ist, sie nie zu überprüfen.
Bei Sure Service beraten wir Privatkunden seit 1985, und das bedeutet zunehmend Eigentümer, die außerhalb Spaniens leben. Die Überprüfung Ihrer aktuellen Police ist kostenlos, erfolgt aus der Ferne, und wir geben Ihnen die Schlussfolgerungen schriftlich, in Ihrer Sprache.
Bevor Sie sich entscheiden: Was unsere Kunden über uns sagen, lesen Sie auf unserer Bewertungsseite (auf Spanisch).
Steht Ihr Haus in Spanien mehr Zeit leer als bewohnt?
Wir überprüfen Ihre aktuelle Police und sagen Ihnen, was sie abdeckt, was nicht und was sie abdecken sollte. Kostenlos, unverbindlich, in Ihrer Sprache.
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Oder kontaktieren Sie uns direkt und wir rufen Sie zurück.
Häufig gestellte Fragen
Deckt die Versicherung Diebstahl, wenn das Haus monatelang leer steht?
Das hängt von der Police ab. Viele kürzen oder streichen den Diebstahlschutz nach 30, 60 oder 72 aufeinanderfolgenden Tagen Leerstand. Policen, die für Zweitwohnsitze im Besitz internationaler Kunden konzipiert sind, halten den Diebstahlschutz ohne Leerstandsbeschränkung aufrecht.
Kann ich eine spanische Wohngebäudeversicherung abschließen, wenn ich kein Resident bin?
Ja. Sie können Ihr Haus in Spanien unabhängig von Staatsangehörigkeit und Wohnsitzland versichern. Sie benötigen Ihren Personalausweis oder Reisepass, die Angaben zur Immobilie und eine Kontaktadresse. Der gesamte Vorgang lässt sich aus der Ferne abwickeln.
Was passiert, wenn ich einen Schaden habe, während ich in meinem Heimatland bin?
Sie melden den Schaden telefonisch, per E-Mail oder über eine Online-Plattform, und die Maklerfirma koordiniert Sachverständige und Handwerker, ohne dass Sie reisen müssen. Manche Spezialpolicen decken sogar Notfall-Reisekosten ab, falls Ihre Anwesenheit unerlässlich ist.
Kann die Police auf Englisch verfasst sein?
Ja. Es gibt Wohngebäudepolicen für ausländische Eigentümer, die vollständig auf Englisch verfasst sind, mit Kundenservice und Schadensabwicklung ebenfalls auf Englisch. Wenn Sie kein Spanisch beherrschen, ist das der Unterschied zwischen verstehen, was man unterschreibt, und es nicht zu verstehen.
Sind Kunstwerke durch die Wohngebäudeversicherung gedeckt?
Bei Standardpolicen sind sie meist begrenzt oder ausgeschlossen. Policen für internationale Eigentümer schließen sie üblicherweise ohne Höchstgrenze pro Gegenstand in die Hausratsumme ein. Schmuck ist hingegen in den meisten Fällen ausgeschlossen und braucht eine gesonderte Lösung.
Ist es teurer, einen Zweitwohnsitz zu versichern als einen Hauptwohnsitz?
Nicht zwangsläufig. Die Prämie hängt mehr von den Versicherungssummen, der Lage und dem gewählten Schutz ab als von der Nutzung der Immobilie. Was sich ändert, ist die Art der Police: Sie sollten eine Zweitwohnsitz-Versicherung wählen, die für Häuser gemacht ist, die monatelang leer stehen.
Leiterin Versicherungsvertrieb — Versicherungsmakler Sure Service · Las Rozas (Madrid) und Palencia, Spanien
Wir versichern seit Jahren Häuser für Kunden, die außerhalb Spaniens leben, und die Frage ist immer dieselbe: Wer kümmert sich um mein Haus, wenn ich nicht da bin? Wenn Sie möchten, dass wir Ihre aktuelle Police überprüfen oder einen Vorschlag in Ihrer Sprache erstellen, schreiben Sie mir an info@sureservice.es oder rufen Sie +34 916 304 285 an. Die Überprüfung ist kostenlos und unverbindlich. Aktualisiert: 2. Juni 2026.